Личная консультация
07.09.2022
Как разделить общую ипотеку при разводе и не остаться без собственности?
Часть первая — главные рекомендации адвоката.
В этой статье я расскажу, что необходимо знать об ипотеке при разводе, какую роль играет банк и что делать в суде.
Прежде всего
Нужно оформлять все договорённости письменно — только в таком виде они имеют вес. Лучше, если они сразу будут зафиксированы в брачном договоре, он поможет определить доли супругов в дальнейшем. Если вы такой договор не заключали, то обязательно найдите документы, свидетельствующие о размере вашей доли. Например, документ, подтверждающий получение вами наследства прямо перед покупкой имущества в браке. Ещё хорошо подстраховаться оформлением квартиры в долевую собственность. При разводе подтверждённые таким образом недвижимость и имущество останутся при вас, а неподтверждённые и нажитые во время брака — будут делиться между вами и партнером в равных долях.
Нужно оформлять все договорённости письменно — только в таком виде они имеют вес. Лучше, если они сразу будут зафиксированы в брачном договоре, он поможет определить доли супругов в дальнейшем. Если вы такой договор не заключали, то обязательно найдите документы, свидетельствующие о размере вашей доли. Например, документ, подтверждающий получение вами наследства прямо перед покупкой имущества в браке. Ещё хорошо подстраховаться оформлением квартиры в долевую собственность. При разводе подтверждённые таким образом недвижимость и имущество останутся при вас, а неподтверждённые и нажитые во время брака — будут делиться между вами и партнером в равных долях.
Общий долг, даже если документы говорят об обратном
- Ипотека остаётся общим долгом бывших супруговДаже если ипотечный долг оформлен только на одного из них. Теоретически, суд может поделить его на разные доли, учитывая интересы несовершеннолетних детей, или если один из супругов расходовал средства другого без уважительной причины. Но на практике так бывает редко: как правило, судья делит поровну, несмотря на обстоятельств
Банк решает!
- Общие долги делятся пропорционально полученному имуществу.Например, если супруг получает одну треть имущества, то ему же достается одна треть доразводных кредитов. Если бывшие супруги захотят платить оставшийся долг по ипотеке в равных долях, то переоформлять кредитный договор не нужно, банк будет получать платежи в прежнем порядке.
- Разводящиеся обязаны поставить в известность банк об условиях брачного договора и указанных в нём долях бывших супругов.Если банк посчитает эти условия выгодными для себя, то согласится на них. Если нет — придётся вызывать банк в суд и, возможно, пытаться договориться на новых условиях. Решение — на усмотрение банка. Он может пойти навстречу, а может — досрочно расторгнуть договор или повысить ставку по кредиту, аргументируя тем, что изменились условия с вашей стороны.
- Банк охотнее выдаёт кредиты семейным парам.Если один супруг просрочит платёж, то всегда можно спросить долг с другого — для банка это надёжнее, чем работа с одним заёмщиком. При разводе можно разделить ипотечную недвижимость и кредитные обязательства, если банк даст согласие на изменение состава заёмщиков. Получается, что воля банка и тут играет главную роль.
- Если один из супругов захочет скинуть весь долг на другого или взять долг целиком на себя, то решающее слово снова за банком.Он может отказаться переоформлять обязательства по кредиту, даже если супруги против. В таком случае придется идти в суд, вызывая банк третьим лицом в процессе. Исход непредсказуем, потому что суд будет слушать банк, а тот, в свою очередь, будет принимать решение, исходя из своих интересов. Можно надеяться на благосклонность банка, если пара просит переоформить кредит на состоятельного супруга, который ни разу не просрочил выплату.
- Многие полагают, что если перерегистрировать квартиру на одного из супругов, то и долг перерегистрируется на него же. Это ошибка.Банку не важно, какой состав собственников имущества. Банк руководствуется только одним документом — договором с клиентами. Если в нём указано, что кредит обязаны выплачивать двое, то двое и будут в долгу, даже если один из них не обязан платить по кредиту согласно письменно закреплённым договорённостям внутри семьи. В таком случае, не обязанный платить супруг может взыскать деньги с обязанного, но есть риск их не получить ни в денежном, ни в имущественном эквиваленте. И опять банк решает — только он может отобрать единственное жильё за долги. Естественно, только в свою пользу.
- Если бывшие муж и жена не хотят жить в ипотечной квартире, они могут договориться с банком о ее продаже в счет погашения долга.Как видим, снова слово за банком… который может отказать! Не во всех банках отработаны подобные сделки, поэтому банк часто не хочет ими заниматься. Кроме того, покупатели ипотечной квартиры просят скидку, заранее зная о сложностях в приобретении. Если не прошло трёх лет с момента ее покупки супругами, то им придется платить налог с продажи. Как видим, ситуация не очень выгодная. К ней прибегают, когда сложно погасить кредит поодиночке, зато, после продажи, у супругов получится это сделать сразу и вскладчину.
- Мало что возможно без согласия банка.Даже Росреестр не будет регистрировать смену собственника, а ведь без неё квартиру на продажу не выставить.
- Можно договориться!Конечно, можно уговорить банк перевести обязанности по кредиту с супруга (супругов) на покупателя. Но, сами понимаете, не каждый покупатель этого захочет; а если захочет — не факт, что он подойдёт банку в качестве заёмщика. Банк снова показывает, «кто тут главный».
Раздел ипотеки
- Можно делить пополам и одну квартиру, и две. В случае деления двух квартир — супруги получат по половине от каждой.
- При разводе не делится имущество, нажитое до брака. Но есть также шанс не делить имущество, полученное в браке: если оно было подарено, пришло по наследству или в результате приватизации. Например, вы потратили часть наследства на покупку квартиры в браке. Значит, при разводе вам обязаны вернуть эту часть, плюс разделить поровну оставшуюся квартиру и присовокупить еще и эту половину.
Срок давности в суде
Важно помнить, что есть срок исковой давности — три года. Например, только в течение трёх лет супруг-заёмщик может через суд предъявить претензии банку, если тот несвоевременно передавал платежи. Следите за временем и ловите момент!
Как видите, результат зависит не только от решения суда. Есть и третья важная сторона – банк, который решает очень многое. В посте я обозначил лишь вершину айсберга.
За семнадцать лет своей практики я накопил приличный багаж живых примеров и знаю, что важно учитывать, чтобы бракоразводный процесс закончился успешно.
Я берусь за сопровождение таких дел от 50 000 рублей. На первой консультации я подготовлю прогноз успешности и точную расценку.
За семнадцать лет своей практики я накопил приличный багаж живых примеров и знаю, что важно учитывать, чтобы бракоразводный процесс закончился успешно.
Я берусь за сопровождение таких дел от 50 000 рублей. На первой консультации я подготовлю прогноз успешности и точную расценку.
Источник – Тинькофф Журнал, статья «Как делить ипотеку при разводе»
